강남 은마아파트 재건축 심의 통과와 단지 규모

안녕하세요. 오늘은 강남구 재건축 대장으로 손꼽히는 대치동 은마아파트에 대하여 알아보겠습니다.

 

은마아파트는 1979년 8월에 준공되었으며 총 28개 동 4424세대로 구성되어 있답니다. 14층 높이로 101, 115 제곱미터 중형 평수로만 이루어져 있습니다. 많은 분들이 아시다시피 교육의 1번지로 외지인들의 관심과 수요가 많은 곳이기도 하죠. 학군, 교육 인프라뿐만 아니라 삼성로, 영동대로, 남부순환로를 끼고 있는 교통의 요지인 만큼 재건축이 되면 강남구의 랜드마크가 될 것으로 기대됩니다.

은마아파트 단지 조감도

준공 30년이 경과한 아파트만 재건축이 가능한데, 아파트 소유자는 도시 및 주거환경 정비법에 의하여 재건축 조합원으로서 이후 아파트 분양권을 배정받을 수 있지만, 재건축에 미동 의한다면 보상으로 현금청산을 받고 나갈 수도 있습니다. 물론 그 비용이 주는 쪽, 받는 쪽 서로 간 차이가 나는 경우가 허다합니다. 결의가 되면 해당 지방자치단체가 평가하는 안전진단 절차를 받아야 하고, 재건축이 가능하다고 판단되면 조합을 설립해 재건축사업에 들어가게 됩니다.

은마아파트

국토교통부 실거래가에 따르면 서울 강남구 대치동 은마 아파트 30평이 2월 8일 기준 21억 4000만 원에 거래됐습니다. 1층 매물이긴 하지만, 가장 최근 거래 24억 9000만 원 대비 3억 5000만 원 빠졌고, 최고가26억3500만원와 비교하면 5억 원 가까이 하락했습니다.

1980년대에도 강남에 초가집이 존재했었던 것처럼, 각 가정에는 도시가스, 깨끗한 수도, 배수나 하수시스템이 제대로 갖춰지지 않은 경우가 대부분이었습니다. 은마아파트는 가정의 생활에 큰 변화를 도모하기 위해 수도, 110V 전기, 연탄이 아닌 열병합 보일러 난방, 엘리베이터 등 아파트의 현대화에 중점을 두었었습니다.

많지는 않지만 은마아파트에서 경기고등학교로 배정받은 학생들도 있습니다. 여기는 걸어가기엔 멀고, 자전거 타고 가기엔 언덕 두 개를 넘어야 하는 고행길이라 대부분 버스를 이용합니다. 정문으로 가는 경우 은마상가 버스정류장 은마아파트 정류장이나 은마 파출소 정류장에서 서울 버스 143, 서울 버스 2413, 쌍용아파트 버스정류장에서 서울 버스 401, 서울 버스 4419를 이용하면 된다. 모두 청담역. 경기고교 버스정류장에서 내리면 됩니다. 대치동 점프 게임장이 바로 이 아파트 단지 동편에 존재합니다. 한동안 강남구의 유일한 오락실이었으며 지금도 이어 뮤 대응 오락실에 한한다면 유일합니다.

은마아파트 재건축 심의 통과

 

출처 조선일보

재건축 반대 이유로는 재건축 후 분양 세대수가 많이 늘어나면 업체로부터 돈을 받는 이득이 커지지만 세대수가 적게 늘어나거나 미분양이 많이 터지면 비용을 도리어 주민이 내야 해서 재건축을 하지 않는 이유가 되기도 합니다.

이번 결정으로 은마아파트는 최고 35층 33개 동 5천778세대 공공주택 678세대로 재건축될 예정이며, 최고 층수는 35층 이하로 지어지게 됩니다. 건폐율 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하가 적용되는데, 심의에 통과한 계획안은 현행 규정상 층고를 ‘35층 이하’로 허가받았지만, 추진위 측은 조합설립 인가 후인 내년 중층 고를 최고 49층으로 변경하겠다는 방침으로 전해졌습니다. 도계위는 공공기여를 통해 보차 혼용 통로를 만들고 근린공원 1만 3천253㎡과 문화공원 4천81㎡을 조성하도록 했습니다. 또한 공공청사 파출소도 들어서게 됩니다. 서울시는 보행자와 차량 혼용 통로 계획과 공원 조성 등 공공기여 계획 등으로 주변 생활권과 조화를 이루는 정비계획을 수립했다며 인접한 주변지역도 함께 주거환경이 개선될 것으로 내다봤습니다. 은마아파트 정비안이 서울시 심의 문턱을 통과하면서 향후 강남구 일대 재건축 정비사업 추진에 탄력이 붙을 것이라는 전망입니다. 실제 오세훈 시장 취임 후 장기간 표류하던 주요 재건축단지 중 잠실 5단지, 여의도 공작아파트에 이어 은마도 심의를 통과하면서 재건축을 추진 중인 서울시내 주요 단지에도 관심이 쏠리게 됐습니다. 특히 재건축 단지가 몰린 서울 목동의 경우 정부가 검토 중인 안전진단 완화 안의 수준에 따라 사업이 본격화될 가능성이 높아지고 있습니다. 윤석열 정부는‘재건축규제 정상화’를 내걸고 분양가 상한제 및 재건축 초과이익 환수제 완화 안을 최근 확정했고, 안전진단 규제의 완화 수준을 검토 중입니다.

이 아파트의 대박으로 일개 신흥 건설사 겸 광산기업에 불과한 한보그룹은 대형 재벌로 성장하게 됩니다. 더군다나 은마아파트를 짓던 도중에 부동산 규제가 걸려서 망하기 직전에 갔을 뻔했다가 2차 오일쇼크가 터지고 부동산이 안전자산으로 각광받으며 기사회생까지 했던 경험 덕택에 정태수는 한보그룹이 대형 재벌로 성장하고 나서도 은마아파트 터를 돈이 들어오는 자리라면서 애지중지하게 여겼고 그 덕택에 한보그룹이 부도나기 이전까지도 한보그룹 본사를 계속해서 은마상가 자리에 두었다고 전해집니다. 한보그룹이 1997년에 부도난 이후로도 2000년대 중반까지 한보 관련 기업들이 은마상가 자리에 입주해있었다고 하지만 2006년에 은마 상가 자체가 외국계 기업에게 낙찰되면서 현재는 한보의 흔적 자체는 없어진 상태입니다. 학교 후문이나 정문 진입로까지는 평지이며, 남자학교다 보니 자전거 타고 등교하는 학생들도 많이 보입니다. 제일 빠른 길은 서울교회와 삼성아파트 사이 길을 통해 가면 됩니다. 후문은 삼성아파트를 관통해서, 정문은 도로를 쭉 따라서 삼성아파트를 우회하면 된다. 무엇보다 대치동 학원가가 도보권에 있어서 자녀교육을 위해서 이보다 좋은 입지는 찾아보기 힘들 정도로 훌륭합니다.